Neste artigo avaliamos o custo global das casas em 2024: comparando as taxas de juros reais das hipotecas e os preços das casas em todo o mundo com análise da corretora BestBrokers.
Com a desaceleração da inflação em 2024, os bancos centrais das principais economias começaram a cortar as taxas de juros, mas o custo das hipotecas ainda está desencorajar as pessoas a comprar uma casa. No entanto, os compradores de casas em alguns países se beneficiam de baixas taxas de juros sobre empréstimos imobiliários em combinação com renda média relativamente alta, enquanto em economias em dificuldades, comprar uma casa agora é quase impossível para a maioria.
Além de reduzir o poder de compra dos consumidores, a inflação afeta o custo de empréstimos, incluindo hipotecas. Portanto, muitos analistas preferem acompanhar não apenas o IPC (índice de preços ao consumidor, normalmente usado para expressar a inflação), mas também as chamadas taxas de juros hipotecárias “reais”, ou seja, taxas de juros hipotecárias quando a inflação é contabilizada.
Além disso, como os preços e a renda variam significativamente de um país para outro, a equipa da BestBrokers decidiu comparar os preços dos imóveis em lugares diferentes, mas em relação aos ganhos médios dos funcionários locais.
Usando as taxas de inflação projetadas para o terceiro trimestre de 2024, calculamos as taxas de juros reais ex-ante dos empréstimos hipotecários em 62 países ao redor do mundo. Quando o efeito da inflação é removido, países como Suécia, Suíça e Espanha acabam com taxas de juros hipotecárias negativas. A hiperinflação, no entanto, leva a resultados ainda mais anormais, com a Turquia agora tendo uma taxa de juros negativa para hipotecas de -10,84%, enquanto a inflação anual de três dígitos na Argentina causou juros reais de hipotecas de -175,89%.
O que são taxas de juros reais de hipotecas?
A taxa de juros real de uma hipoteca é calculada como a diferença entre a taxa de juros nominal e a taxa de inflação. Subtraímos a taxa de inflação da taxa nominal de hipoteca, ou seja, a taxa de juros definida pelo banco (fixa ou variável). A taxa de juros real da hipoteca reflete o custo real dos fundos para o mutuário e o verdadeiro rendimento para o credor.
Na verdade, oito dos 62 países que analisamos têm taxas reais negativas. Isso não sugere que os compradores de casas acabariam não pagando juros sobre suas hipotecas; em vez disso, mostra que o custo real (versus nominal) do empréstimo pode ter caído.
Anomalias como as observadas na Argentina devido à hiperinflação podem ter vários efeitos de longo prazo na economia mais ampla do país. Embora o país sul-americano tenha entrado em recessão em janeiro, agora está no caminho de uma lenta recuperação sob o novo governo Milei. Em julho, a inflação mensal caiu para 4%, de 4,6% em junho, pelo menos parcialmente como resultado das reformas anunciadas pelo economista que virou presidente Javier Milei logo após assumir o cargo em dezembro.
Porquê ex-ante?
A frase latina ex-ante se traduz como “antes do evento” e em finanças e investimentos, é usada para descrever eventos futuros com base em previsões em oposição a ex-post (“após o fato”). Embora a análise ex post seja factual e baseada em dados e transações financeiras já concluídos, as estimativas ex-ante são úteis para fazer projeções. Neste relatório, calculamos a taxa de juros real para hipotecas ex-ante com base na taxa de inflação projetada para o atual terceiro trimestre de 2024, uma vez que as taxas de inflação reais para o período não serão publicadas até os meses de outubro ou novembro para alguns países.
Taxas de juros reais de hipotecas em 2024 são mais altas nas economias em desenvolvimento
Países com as taxas de hipoteca mais altas
Nos últimos dois anos, a maioria dos compradores de casas em todo o mundo tem lutado com altos juros em suas hipotecas, além dos preços já altíssimos das casas. Após a pandemia de Covid-19 e o conflito militar na Ucrânia, os preços dos imóveis subiram impulsionados pelo aumento da demanda, escassez de oferta e inflação. Para domar a inflação recorde, os bancos centrais aumentaram as taxas básicas, o que teve um efeito cascata quase universal sobre os empréstimos, levando as hipotecas a máximas de 30 anos.
No Reino Unido, a taxa fixa de 2 anos atingiu 5,94% em setembro de 2023; nos Estados Unidos, a média de hipotecas de taxa fixa de 30 anos atingiu o pico de 7,79% em outubro de 2023. Na África do Sul, os juros médios para hipotecas ainda são muito altos; em junho deste ano, era de 11,75%.
A taxa nominal, no entanto, nem sempre retrata uma imagem realista do mercado imobiliário. Quando olhamos para os juros reais das hipotecas, vemos que as taxas mais altas estão principalmente em países em desenvolvimento, como a República Dominicana, onde a taxa real média é de 9,55%, a mais alta entre os países que analisamos. Se nos concentrarmos nas economias maiores, no entanto, vemos o México em terceiro lugar com uma taxa de hipoteca real de 7,48%, enquanto a África do Sul ocupa o 9º lugar com 6,55%. A Indonésia é a 11ª da lista com uma taxa de 5,73%, seguida pelo Brasil com juros hipotecários reais de 5,55% e pela Polônia, onde é de 5,1%.
Enquanto isso, com 3,98%, os Estados Unidos também estão entre aqueles com altas taxas de juros reais de hipotecas. A taxa nominal para a hipoteca fixa de 30 anos em julho de 2024 é de 6,78%, de acordo com os dados mais recentes da Freddie Mac.
Enormes diferenças nas taxas de hipoteca em toda a Europa
As hipotecas variam muito de um país para outro, mesmo se olharmos para os países europeus. Impulsionado pela pandemia de Covid-19, o governo russo introduziu um programa de hipoteca preferencial com taxas de até 8% em 2020. O programa de 1 ano não apenas apoiou o mercado imobiliário durante a pandemia, mas também se tornou popular entre os compradores de casas e foi estendido até 2024. Após a invasão da Ucrânia, a taxa de empréstimo bancário na Rússia saltou para percentagens de dois dígitos, atingindo 17,31% em maio de 2024.
Enquanto isso, em 1º de julho, o programa de hipotecas apoiado pelo estado terminou; em agosto, o Sberbank, o maior banco do país, anunciou que suas taxas de hipoteca de mercado seriam aumentadas. Os mutuários agora podem esperar taxas mínimas de 20%. Para nossa comparação, adotamos uma taxa de hipoteca nominal de 20,3%, embora as taxas reais oferecidas pelos bancos em setembro já possam ser muito mais altas. Com uma inflação projetada de 8% para o terceiro trimestre de 2024, a taxa real de hipoteca agora é de 12,3%.
Taxas de juros reais de hipoteca no 3º trimestre de 2024
Outros países europeus com altas taxas reais de hipoteca incluem a Letônia em 6,65% e a Polônia em 5,1%, enquanto a taxa gira em torno de 1% na Áustria (1,28%), Eslováquia (1,14%), França (1,13%), Itália (0,99%), Holanda (0,96%) e Macedônia do Norte (0,95%). No meio da lista, mas com taxas de hipoteca reais razoavelmente baixas, vemos Luxemburgo (1,78%), Reino Unido (1,77%), Grécia (1,62%), Dinamarca (1,55%) e Portugal (1,50%).
Acessibilidade doméstica em todo o mundo
As hipotecas são apenas uma das muitas preocupações para quem deseja comprar uma casa em 2024, com o preço real do imóvel sendo ainda mais crucial na hora de decidir se fecha um negócio ou não. Para comparar os preços das casas em diferentes países, analisamos o preço por metro quadrado (e por metro quadrado) em dólares americanos em 10 de setembro publicado pela Numbeo. Também compilamos dados de renda de várias fontes para identificar os países com menos e mais acessíveis casas em relação ao salário médio das pessoas empregadas.
Calculamos a relação entre o preço real da casa e o salário anual real e descobrimos que algumas das propriedades residenciais mais caras não estão em países desenvolvidos com altos padrões de vida, mas em economias menores, onde o custo das casas pode ser baixo, mas também a renda média dos residentes. Com uma relação preço/renda de 81,45%, a Turquia é o país menos acessível para comprar uma casa em 2024.
Os países menos acessíveis para comprar uma casa com base na renda
Sua classificação superior é provocada principalmente por sua taxa de inflação projetada extremamente alta de 55% ano a ano. Isso não é surpreendente, considerando que, em junho, a inflação anual subiu para 61,78%. O salário médio mensal no país é estimado em US$ 549, o que soma um salário anual de cerca de US$ 6,588. Devido à alta inflação esperada para o mesmo período, no entanto, o salário real cai para apenas US$ 2.965.
Curiosamente, a Coreia do Sul aparece entre os países onde as casas são menos acessíveis. Ocupa o 9º lugar nessa métrica, mas não devido à alta inflação; A razão para seu posicionamento é o preço real extremamente alto da propriedade (US$ 10.318,46 por metro quadrado) em comparação com a renda real dos residentes, que é de apenas US$ 2.221 por mês ou US$ 26.653 por ano em média.
Se olharmos para os países mais acessíveis, por outro lado, vemos os Estados Unidos surpreendentemente em segundo lugar, depois da África do Sul, com uma relação preço/renda de apenas 6,50%. Devido ao alto salário médio anual de cerca de US$ 49.525 (em termos reais), o quarto mais alto da nossa lista, atrás apenas da Suíça, Dinamarca e Austrália, os compradores de casas americanos têm acesso a moradias acessíveis em comparação com o resto do mundo. Enquanto isso, os EUA ocupam o 29º lugar em termos de preços reais de casas, com uma média de US$ 3.220,11 por metro quadrado, ou US$ 302,30 por metro quadrado.
Os países menos acessíveis para comprar uma casa com base na renda
O restante dos países na lista de lugares acessíveis para compradores de casas são principalmente grandes economias ou países ricos e de alto PIB. A África do Sul lidera o gráfico com uma relação preço/renda de 6,22%, seguida pelos EUA com 6,50%, Bahrein com 8,34% e Dinamarca com 9,91%.
A Argentina não entra neste ranking devido à hiperinflação. Por causa disso, o salário mensal real torna-se negativo (-$ 460) e a relação preço/renda dos imóveis é anômala -101%.
Quantos salários mensais custa uma casa de 100 metros quadrados em todo o mundo?
Como mostrado acima, a África do Sul e os Estados Unidos surgem como os países mais acessíveis para comprar uma casa entre as 62 nações analisadas. No entanto, com os preços atuais dos imóveis, muitos americanos sentem que nunca seriam capazes de pagar uma casa e, embora isso possa ser verdade em certos mercados de alta demanda, não é tão universal quando se trata de cidades pequenas. Na realidade, os preços dos imóveis variam muito de um estado para outro; em cidades, bairros e condados.
Portanto, se olharmos para a acessibilidade da casa em termos de renda mensal, os números mostram que uma casa de 100 metros quadrados (1.076 pés quadrados) na África do Sul custa apenas 71 salários mensais reais, enquanto nos EUA é de cerca de 76 salários mensais médios. Isso equivale a cerca de 6 anos de salários anuais e é o melhor resultado de todos os países que analisamos.
Custo real das casas
O mapa mostra que, em outros lugares, os mesmos 100 metros quadrados de imóveis residenciais custam muito mais. O Bahrein ocupa o terceiro lugar com casas que custam 99 salários, seguido pela Dinamarca, onde os residentes teriam que economizar sua renda por cerca de 114 meses para comprar uma casa desse tamanho.
No outro extremo do espectro, vemos o Nepal e a Turquia, onde 100 metros quadrados custam 684 e 631 salários médios reais, respectivamente. Isso significa que, no Nepal, você precisaria de 57 anos de renda média para comprar uma casa desse tamanho. Na Turquia, isso exigiria 52 anos e seis meses de salários suados. Não esqueçamos, no entanto, que esses cálculos são baseados nas estimativas reais de renda e preços de imóveis (quando a inflação é contabilizada). Além disso, grandes variações podem ocorrer devido ao uso de valores médios.
Metodologia
Comparar as taxas de hipoteca em todo o mundo é realmente complicado. Para esta análise, a equipe da BestBrokers decidiu olhar apenas para as taxas de juros das hipotecas em que as taxas são fixadas por um período mínimo de 5 anos. É claro que, para alguns países, isso significa taxas fixas de 10, 15 ou até 30 anos. No entanto, para a Irlanda, encontrámos apenas uma percentagem de juros para uma taxa fixada por mais de 3 anos. Para a maioria dos países, os dados oficiais dos bancos centrais ou agências de estatísticas estavam disponíveis apenas como uma taxa média para todas as hipotecas.
Também analisamos as taxas de juros de novas ofertas, em vez de taxas de empréstimos pendentes (com algumas exceções, mais uma vez porque diferentes países e bancos usam estatísticas diferentes). As taxas de juros variáveis (flutuantes) não foram incluídas nos cálculos devido à variação nas condições oferecidas pelos bancos. Obtivemos informações de Dados do CEIC, FMI ( Taxas de Juros, Inflação, Negociação de Salários e Economia), Inflação Projetada, Numbeo – Preços de Imóveis, Talent.com – Calculadora de Impostos,Wikipedia, Statista – Salários Médios, bem como os sites oficiais de várias agências de estatísticas e governos.
